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邓郁松等:当前房地产市场形势与房地产研究中值得关注的几个问题

作者: 邓郁松,国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员;任兴洲,国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员;程国强,国务院发展研究中心学术委员会秘书长、国际合作局局长、研究员 发布日期:2012-12-17
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由国务院发展研究中心学术委员会组织的学术午餐会举办多期,搭建了一个各研究领域专家就某一主题进行深入探讨的良好平台,充分体现了中心内部活跃的学术氛围,本刊一直坚持深入报道,反响较好。根据有关建议,学术委员会决定将原来的“午餐会”改为“下午茶”,讨论的形式不变,活跃的氛围不变,本刊对活动的关注不变。本次是“下午茶”第一期。

时间:2012年11月21日

地点:国务院发展研究中心学术活动室

主讲人:国务院发展研究中心市场所副所长 邓郁松

主评人:国务院发展研究中心市场所所长、中心“房地产重点基础领域”学术负责人、研究员 任兴洲

主持人:国务院发展研究中心学术委员会秘书长 程国强

邓郁松:房地产是一个争议比较大的话题,在理论价值判断上出现重大分歧,产生很多截然相反的看法。对这些重大的、深层次的理论进行研究有助于逐步减少对房地产市场的一些分歧。

房地产市场运行情况及明年市场预测

就当前房地产市场进展情况看,第一,房地产投资增速在去年下半年以来开始逐渐回落;第二,房屋新开工面积是在绝对下降,且降幅不小;第三,虽然8月份之后投资增速已经有所企稳,但是施工面积增速还在下降,而且比投资增速回落速度还要快;第四,销售状况开始逐渐好转,降幅在缩小,销售额已由负转正。换句话说,全国新建商品房销售均价在上涨。从资金来源情况看,今年下半年以来房地产开发企业资金来源状况开始好转,而且个人按揭贷款上升非常快。个人按揭贷款快速回暖反映了两个情况,一是去年信贷额度较为紧张,今年情况有所好转;二是去年利率提高之后对个人按揭贷款也有一定的抑制作用,但是今年两次降低利率刺激了住房消费。最后,今年上半年土地购置面积负增长,到9、10月份开始处于降幅有所缩小的状况,但是总体上和去年同期相比仍然是下降。土地购置面积大体上反映的是来年土地开发的趋势,而现在的土地购置价格可能对后续的土地开发产生影响。

在这些主要指标中,销售回暖是比较明显的,从7月份开始单月销售面积就已经开始出现正增长,10月单月销售面积同比增长超过20%。从北京来看,今年销售比较火爆,前10个月份销售面积同比增长30%,但这种增长是在前几年负增长的情况下出现的。北京商品房销售的峰值出现在2005年,将近三千万平方米,然后连续几年快速下降,2009年又出现了一个所谓的顶峰,但2011再次出现了下降。今年以来虽然同比增长幅度较大,但和历史高峰相比仍有很大差距。

从全国新建商品住宅销售均价情况看,1-10月,大体比去年同期上涨了7%左右。但是不同城市不一样,像北京、上海同比是下降的。

根据目前各项指标运行情况,预计四季度和2013年全国新建商品住宅销售均价稳中有升的态势可能仍然会持续。从1998年至今,全国城镇的房价收入比(当年新建商品住宅销售均价*100/当年城镇居民人均可支配收入*当年城镇户均人口,即本文使用的房价收入比含义是用城镇居民户均可支配收入购买一套建筑面积100平方米、价格相当于当年新建住宅销售均价的住房需要多少年)平均为9年,但是最高峰是出现在1998年将近11年,2008年最低不到8年。假如今年的房价上涨3%-5%,房价收入比基本上和2008年左右非常类似,也就是说如果把房价数据看成一个指标,从收入角度来看是支撑全国新建商品住宅价格稳中有升。但这和大家的感受非常不一样,大家一直在说房价太高了,可能是表面情况,实际上是反映钱不值钱了。2008年到2011年全国新建商品住宅销售均价涨2.7倍,城镇人均可支配收入涨了4倍,M2增长了8.2倍。也就是说,实际上1998年到目前为止,城镇人均可支配收入是超过全国新建商品住宅销售均价涨幅的(请注意这是对比全国的数据),同时M2大幅增长,所以我认为货币贬值更值得关注,不单表现在房产,而且表现在很多层面。同时,也要看到,虽然全国的房价水平总体上尚处在合理区间,但用同样的指标衡量,北京等部分城市房价是明显偏离合理水平的。价格是由供求关系决定的。从今年7月份开始全国商品房销售面积增速开始超过新开工面积增速,去库存加快。如果往前看,二者上次交叉是在2009年3月份前后,全国房价大幅度上涨也正是2009年3月之后。从北京来看,二者交叉出现在今年3月份,大体与北京房价出现上涨的时间相同。按照这个趋势,到明年特别到明年3、4月份之后,可能供求关系会进一步发生变化,因此,需要密切关注供求关系变化对房价的影响。

房价如何变化,有两个因素影响比较大:一是收入增长情况,二是金融政策的变化。大体得出的结论是,从长远看房价的涨幅基本上和收入的涨幅是一致的。世界各国的统计数据显示,中长期房价变化98%是由收入增长所引起的。从短期来看,房价的波动更主要是由于金融政策造成的。假如,在2008年买一套值一百万的房子,首付40万,贷款60万,按照当年的1.1倍贷款利率测算,每个月需要还5250元;到了2009年,假如买房子首付还是40万,每个月还是还5250元,但是由于2008年底大幅度降低利率,实行七折优惠,结果会出现首付和月供均不变,但可贷额度会提高42%,也就是整体的房价支付能力会提高25.4%。2009年全国新建商品住宅销售均价涨幅是25%,基本上可以通过利率政策的变化来解释2009年全国房价的暴涨。明年房价会有怎样的情况?在很大程度上仍取决于住房金融政策和收入增长情况。如果收入涨幅很小,推动房价上涨的动力就很有限;如果住房金融政策比较稳定,房价大幅上涨的基础也就不存在。但如果收入增长很快、住房金融政策特别宽松,将会对房价带来很大的影响。同时,还要看到部分热点城市新增土地供应不足的问题可能会在明年进一步地显现出来。从北京来看,今年3月份开始商品房销售面积增速超过了新开工面积增速,今年1到10月北京市新开工住宅面积下降接近40%,后续商品房供应不足的问题可能会凸显。从2008年以来大规模建保障性住房对改善住房条件是有帮助的,但是当市场上大多数是不可以上市交易的保障房,而新增商品房的供应在减少会带来什么样的结果?过去三年北京、上海新增土地住房面积中保障住房占了七成左右;到10月份基本上全北京在建住宅面积大概是7200万平方米,其中4600万方米左右是保障房,只有2500万平方米左右是商品房。在2005年,北京市一年的商品房销售量就接近三千万平方米,目前北京这种商品房新增供应情况未来会带来怎样的影响值得我们关注。

从全国来看,今年7月份以来商品房销售市场在回暖,但是这一状况是否可持续要考虑两个因素:一是考虑金融政策会不会发生大的变化;二是考虑税收政策,特别是对改善型需求的政策。目前,面对很多人经常说的“刚需”概念,我个人认为这个概念不是很准确,也难以准确区分购房人的特征,比如改善性需求是不是刚需恐怕还没有人能说清楚。一对夫妻刚结婚可能买个小房就可以,如果有了孩子可能很难住,必须要改善。我个人认为,房地产市场的需求者中占比最大的是改善型需求,其次是首次置业。从部分国家的数据和国内部分城市的调研情况看,购房人群年龄主要集中在20岁—64岁,其中20岁到34岁之间主要是首次置业人群,在35岁以上主要属于改善型需求人群。从人口年龄结构来看,处于首次置业年龄段的人口占全部买房人口的1/3左右,2/3属于改善性需求人口,那也就意味着市场更大的群体改善性需求。2008年以来市场有很大的波动,是和我们对改善性需求政策有关系的。例如,对第二套房子实行1.1倍的利率在打击、抑制投机性住房需求的同时是不是又影响到了更为庞大的正常的改善性住房需求的群体,这一点是我们关注的。再如,对5年以内的二手房转让征收营业税在抑制投机投资需求的同时,是不是也影响到了改善型需求,对此也要进行深入分析。

商品房销售能否回暖还需要考虑是否有足够的供应量。目前北京等部分大城市和全国大部分城市在商品房后续供应方面的差别非常大。北京商品房销量从2005年之后一直在下降,但是人口一直在增长,问题在哪里?在于北京从2003年开始新开工面积逐渐下降,也就是说有多少销售量不单指有多少人去买,还指有多少房子可以供应。2012年,北京商品房新开工面积明显下降,应深入思考这会对后续的销售带来什么影响。

关于投资形势。我个人认为,明年的投资形势仍不容乐观。看投资有两个指标,一是资金来源。虽然从7月份以来投资增速在逐步好转,但仍然处于历史上一个非常低的水平,百分之十几的资金来源增速很难支撑20%以上的投资水平;二是,从研究来看,我们认为中国到目前为止已进入房地产投资客观上从高速增长到中低速增长的过渡阶段,我个人对今年和明年的投资增速做了一个判断,最乐观的情况下明年的房屋施工面积增速比2012年还要低,可能会低两个百分点左右。

来源:《中国发展观察》,2012年第12期,记者:杨良敏、姜巍