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任兴洲:对当前房地产形势的看法与政策建议

作者: 任兴洲,国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员 发布日期:2009-04-20
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对当前房地产交易量回升的分析

近日,国家统计局公布的2009年1~3月房地产市场运行情况显示,与2008年房地产市场交易清淡、销售持续低迷的情况相比,一季度各地住房市场销售出现了一些回升趋势。3月份,我们专程赴山东济南、日照、青岛等地实地调研,了解到,这些城市住房交易量也在回升。根据我们的调研和分析,目前各地房地产市场交易量有所回升的主要原因包括:

一是各级政府多种刺激性政策措施的效果开始显现。从2008年8、9月份开始,各地方政府陆续出台了多项支持房地产发展的政策措施。特别是10月份以后,国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的政策,财政部采取了调整契税税率、免征印花税、土地增值税等措施;央行将商业性个人住房贷款利率下调至70%,最低首付款比例下调为20%。央行还五次降息,客观上降低了居民购房成本。

二是开发企业降价促销刺激交易量回升效果明显。

三是住房信贷资金相对宽松,促使交易量回升作用明显。

四是各地保障性住房大量入市,促使市场交易量增大。

以上各类因素促使累积了一年多的刚性需求在今年一季度得到释放。特别是一、二手房中的中小户型住房销售更快。

还需强调的是,我国目前国民经济总体上出现了企稳回升的趋势,也对房地产市场产生了利好影响。

对当前房地产形势的看法

从目前各种因素分析,住房市场交易量回升趋势已比较明显,表明各种政策效果已明显显现。但作出房地产市场全面回暖和复苏的判断还为时过早,当前房地产市场回暖的基础尚不稳固。主要表现是:

第一,全球金融危机的影响仍在持续。

第二,国内经济目前虽有企稳趋势,但仍不容乐观。1~3月我国工业增加值增速为5.1%;对外贸易连续几个月下降,一季度同比下降24.9%,其中出口下降19.7%。经济仍面临外需不足的较大压力。同时,就业形势严峻,几百万大学生、上千万农民工的就业压力更大。这种形势也影响着房地产市场的走势。

第三,房地产开发投资增速和新开工数量尚未有明显回升。今年1~3月,全国商品住宅完成投资同比增长3.2%,比去年同期回落31.5个百分点。一季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降40.1%,而去年同期则是增长29.7%。

第四,到今年2月底,全国空置商品房约为2亿平方米,需要大力消化。房地产产业空置房和存量土地的“去库存”任务还相当艰巨,对开发企业的资金链也是很大的考验。

分析可见,目前房地产市场回暖的根基仍不稳固,可持续的难度仍然很大。因此,还不能对市场形势的严峻性掉以轻心,必须对房地产市场形势及时观察、冷静分析,作出清醒判断。从今年的市场走势看,关键在于今年第二季度甚至第三季度是否能继续保持交易回升的势头,以及房地产投资是否会持续加大。

政策建议

当前房地产市场面临的关键任务仍是“促交易、增投资、保增长”。应继续促进市场销售,尽快消化库存,回笼资金,刺激房地产投资增长,满足市场需求。总体来看,影响当前销售增长的症结仍是交易价格和交易成本较高,市场需求能力不足、信心不振。针对这种形势的政策建议是:

第一,密切观察和跟踪分析房地产市场形势的发展和变化,采取有针对性的措施,促使房地产市场保持平稳回升态势。第二,进一步落实已出台的各项政策措施,使其切实到位。尤其对普通商品住房需求的支持政策的细则、配套措施应及时落实到位,对改善型需求给予支持。第三,继续引导开发企业适度让利,促进交易,回笼资金,扩大投资。第四,通过信贷等手段对房地产开发企业择优扶持,避免仅因资金周转问题而陷入困境。同时,也必须注重控制金融机构的信贷风险,在个人住房贷款方面应重点鼓励自住型消费需求,对单纯投机需求仍需抑制。第五,继续加强住房保障制度的实施。发挥保障性住房建设保民生、促增长的作用。

来源:《中国经济时报》,2009年4月20日