REITs,即基础设施不动产投资信托基金，是通过基础设施项目资产证券化，形成存量资产和新增投资良性循环、实现“资产”与“资本”间高效转化的一种有效手段。我国从2020年开始REITs试点，目前已发行11支产品,但我省至今还没有发行1支，必须积极行动，尽快取得突破，为全省稳投资注入新的动能。
一、充分认识REITs的重要意义
2020年国家发改委联合证监会启动REITs试点。首批申报的48支项目中，已成功发行两批次共11支REITs产品（见附表1），深受资本市场欢迎，发行时全部实现超募，上市以来整体平均涨幅达25.5%。11支产品中，从注册地看，北京有4支，广东有4支，上海、江苏、浙江各1支；从底层资产类型看，园区工业地产有4支，收费高速公路有3支，仓储物流园区有2支，污染治理项目有2支。从试点情况来看，REITs在创新基础设施投融资机制、增强资本市场服务实体经济质效等方面发挥了积极的作用。
一是盘活了存量资产。基础设施项目资金需求量大、回收周期长，传统基建融资模式下资金缺乏退出渠道，形成存量资产的沉淀。如，我国高速公路总里程超过15万公里，收费期限长达30多年，巨量的投资形成沉淀。REITs的推出有利于打通融资、投资、退出的闭环，将沉淀的存量资产转化为流动性强的金融产品，实现资产的提前变现，净回收资金可立即投入新的基础设施项目建设。
二是形成了投资良性循环。REITs通过盘活存量资产，可以直接为稳投资提供资金保障。已发行的11支产品净回收资金超过149亿元，这些回收的资金全部以资本金方式投资于新项目建设，按照1:4的杠杆率，可以带动超过600亿元的固定资产投资。已上市发行的6个园区（含仓储物流）REITs，回收资金直接推动了超过36个新增项目建设。其中，苏州工业园将回收的21亿元资金全部以资本金方式投入到微软二期项目、融合创新中心等10个新项目建设中。此外，经过专业的产品框架设计，部分回收资金还可以注入到产业引导基金，助力开展招商引资、招才引智。
三是增强了再融资能力。长期大规模基础设施投资导致不少地方政府和园区平台公司负债率较高，不仅增加了地方政府隐性债务风险，也影响了平台公司的融资能力，不少地方因此错失了好项目。发行REITs可以改善平台公司的资产负债表，降低杠杆率和债务风险，增强再投资的能力。广州交投集团发行REITs后资产增加44亿元，负债减少26亿元，资产负债率从68%降至63%，融资贷款空间增加近200亿元。后续还可以不断注入新的资产，提高可持续发展能力。
四是完善了社会资本合作对接机制。基础设施REITs可供分配利润的90%要用于分红，产品收益率稳定、风险较小、流动性强，可以吸引保险资金等社会资本参与到基础设施建设中来，还可以提高社会资本参与PPP项目的积极性。基础设施 PPP模式中，社会资本方投入了大量资金，但退出渠道狭窄，资金占用严重，一定程度上制约了再投资能力。而REITs为PPP项目社会资本方提供了提前退出渠道，富国首创水务底层资产之一的合肥污水处理厂就是PPP项目，收回的资金主要用于9个新的PPP项目建设。
二、申请REITs试点需要把握的关键点
我国REITs试点采用的是“公募基金+资产支持证券”的结构。基础设施项目的原始权益人需要成立项目公司，将拟上市的基础设施项目注入项目公司，并发行资产支持证券。同时证券公司等基金管理人设立公募基金，并通过收购资产支持证券取得项目的完全所有权或经营权。在这一过程中，需要把握好以下4个关键点。
（一）选准重点领域。不同国家和地区基础设施REITs的底层资产不尽相同。我国REITs试点领域主要集中在基础设施补短板、新型基础设施和产业园区等。具体来说，主要包括以下领域。一是交通基础设施，包括收费公路、铁路、机场、港口等项目。现有3个交通REITs都是收费高速公路。二是生态环保基础设施，包括城镇污水处理、固废危废医废处理等。现有2个生态环保REITs分别是生物质和污水处理。三是仓储物流基础设施，主要为面向社会提供服务并收费的各类仓库，现有2个物流REITs。四是园区基础设施，主要包括工业厂房、各类孵化器和加速器等。现有4支园区REITs底层资产都是园区平台公司实际控制的集办公、研发、生产于一体的工业地产项目。五是能源基础设施，包括风电、光伏、充电桩等。六是新型基础设施，包括数据中心、5G、工业互联网等。七是保障性租赁住房。八是具有供水、发电等功能的水利设施。九是市政基础设施，包括城镇水电气供应、停车场等项目。十是自然文化遗产、5A级景区等旅游基础设施。后6个重点领域尚无REITs发行。
（二）选取优质资产。底层资产质量越高，回收的资金才会越大。首先，项目要合法合规。项目建设要符合当时的国家政策，履行了必要的立项、环评、用地等审批程序。但是有的基础设施项目建设年代较早，一些原始审批资料缺失，需要地方政府协助。广州市积极协调解决REITS申报发行遇到的历史遗留问题，并出具相关证明材料。其次，原始权益人要拥有完整的资产权属，依法取得土地使用权、建筑物等项目设施所有权。但对于有些特许经营权或经许可收费的项目，土地使用权等项目资产权属可能并不属于原始权益人。实际操作过程中，需要地方政府出具合法使用土地的证明，确认原始权益人对资产享有独占的使用权。最后，收益来源稳定且具有一定的增长潜力。其中基础设施用户分散程度是重要的因素。首批48支申报项目中，京东物流申报的项目就因为收益全部来源于京东电商，被认为用户过于集中，导致最后未能成功发行。
（三）处理好国有资产转让问题。在REITs操作过程中，公募基金最终完全拥有项目的控制权和处置权。如果项目资产属于国有资产，这一过程就会涉及国有资产交易。根据相关法律法规，国有资产转让原则上必须通过产权市场公开进行，但进场公开交易有可能会产生资产旁落、周期拉长等不确定性情形，导致REITs发行失败。因此，地方国资监管部门需要批准进行非公开协议转让，湖北、广州、深圳等地都是这样操作的。
（四）做好纳税筹划。REITs产品在设立、运营、退出三个环节可能存在税负总额高、重复纳税、提前纳税等问题，会降低投资者认购积极性，甚至会影响原始权益人发行REITs的积极性。北大光华REITs课题组测算，在发行环节，如果资产增值约40%，税负合计高达物业交易价格的21%；在运营阶段，整体税负最高会占到租金收入的38%。现有情形下，控制税收成本，只能在用足用好现行政策上发力。现有11支REITs产品都通过合理设计交易路径、构建交易模型等方法，合理控制纳税成本。北京、广州等地也在权限范围内配套了相应的税收优惠政策。
三、积极做好我省REITs工作
我国REITs试点已经取得了积极成效。国家发改委去年年底再次发文，明确要求加大工作力度。预计今年将是基础设施REITs产品加速审批上市的黄金期。但据了解，REITs数量有限，有可能成为稀缺的“壳资源”。如果我省不抓住这轮机遇，就有可能错失先机。
（一）高度重视。我省基础设施项目存量丰富，发行REITs潜力巨大。全省高速公路总里程超过5000公里，日处理污水能力超过800万吨、每年污水处理费用约为27.7亿元，有国家级开发区23个，不少开发区如合肥高新区、经开区等拥有的资产具备产权清晰、收益稳定等优势，是理想的REITs标的资产。要加强政策解读和宣传培训，宣传推介沿海地区成功案例，推动有关方面充分认识基础设施REITs的重要意义和积极作用。
（二）成立工作专班。建议省发改委牵头成立推进基础设施REITs产业发展工作领导小组，加强对全省基础设施REITs发展的统筹协调和组织推进，指导各地各部门统筹开展基础设施REITs工作。加强与国家发改委、证监会、税务总局等部门对接沟通，争取更多政策支持。加强与券商、基金管理公司等各类专业机构的对接合作，聘请具有成熟经验的金融机构牵头REITs的申报发行工作。各地要同步成立相应专班，做好本地区REITs工作。
（三）加强项目谋划和储备。加大各类国有企业基础设施优质项目资源整合力度，建立“谋划一批、储备一批、培育一批、推动一批”实施机制。认真落实国家发改委关于项目储备相关政策要求，广泛发动、积极谋划，推动形成省储备项目库，并实行分类管理。搭建原始权益人、基金管理人与专业机构投资者的对接平台，加大优质基础设施REITs产品推介力度。
（四）出台专项支持政策。积极借鉴试点项目成功经验，加快出台我省REITs专项支持政策，着力解决国资交易、产权办理及转让、土地使用、特许经营权转让、税收办理等突出问题，为基础设施REITs项目加快推进提供有力支撑。建立REITs发展专项资金，对成功发行的原始权益人和专项计划管理人按照发行规模给与奖励。指导企业完善涉税安排，依规落实企业所得税减免优惠。探索建立简单便捷的国有资产项目股权转让交易流程。
（五）积极上报申请。在省级项目库中，选择园区基础设施、新型基础设施、高速公路、保障性租赁住房等优质项目，报送国家发改委，申请试点。要严把项目申报质量关，落实项目申报相关政策规定，择优选取原始权益人、申报项目和中介机构，切实保障试点项目质量。要注重公平对待，项目申报工作对各类所有制企业、本地和外埠企业一视同仁。
附表1：已公开上市REITs产品信息
资料来源：Wind，《REITs：中国道路》
