合肥市积极发展保障性租赁住房的调研报告
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进入新发展阶段,中央明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,并出台专门意见,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。合肥市2017年成为首批住房租赁试点城市,在加快发展租赁住房,完善住房保障体系、探索建立租购并举的住房制度等方面,做了很多有益探索。省政府发展研究中心对此开展了专题研究,并赴合肥市住房保障和房产管理局和相关企业进行实地调研,形成如下报告。

一、发展保障性租赁住房的必要性

保障性租赁住房是政府组织建设或者通过其他方式建设筹集,主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。与之前主要面向中低收入家庭的“保障性住房”有所不同,保障性租赁住房突破“双困”家庭托底保障的范畴,是更广意义上的住房保障,而且明确与推动城镇化进程相联系,是一种发展型保障。

现阶段,发展保障性租赁住房具有重大意义。一是贯彻中央“住房不炒”的有力举措。习近平总书记多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。保障性租赁住房由政府支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,逐步形成广覆盖、分层次、多元化的住房保障体系,能够稳定市场预期,合理释放购房需求,缓解房价上涨压力,为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。二是实现“住有所居”的重要保障。人口净流入的大城市,住房资源供需失衡。保障性租赁住房坚持小户型、低租金,既能适应新市民和年轻人的承受能力,又能满足他们的基本租房需求,有效缓解大城市住房的供需矛盾。三是留住人才的重要举措。通过发展保障性租赁住房,满足青年人、园区产业人才的住房需求和产业发展的需要,有利于实现产城融合、职住平衡,是吸引和留住外来人才的重要途径。

二、做法与成效

近年来,合肥市对人才吸引力不断凸显,城市生产力、创造力以及消费能力不断发展,但在有效解决新市民、青年人等群体的住房困难方面存在问题。作为首批住房租赁试点城市,合肥市完善配套政策、增加房源供给、培育市场主体、优化平台功能方面取得较为明显的工作成效。截至目前,合肥市已新改建租赁住房达7.3万套/间,盘活存量房源超20万套/间,预计“十四五”期间筹集保障性租赁住房15万套/间,力争新增保障性租赁住房占新增商品住房供应总量的比例达到30%以上。其主要做法是:

(一)多层次出台政策激活市场。合肥市围绕增加供应、培育企业、财税金融、规范整顿、健全机制等方面,出台一系列支持保障性租赁住房发展政策。在供给端,制定开发企业配建自持、非住宅改建、成套住宅改造、企事业单位自建、地方财政奖补等规定;在需求端,出台承租人权益保障、新落户人才租房补贴、人才安居等政策;在市场规范方面,建设租赁平台,实行房源核验、房源发布、网签备案、信用考评等制度。2021年10月,合肥市出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,谋划“十四五”期间保障性租赁住房持续、稳定、健康发展政策。

(二)多渠道筹集房源满足供应。保障住房首先要解决是房源问题。合肥市通过整体新建、开发配建、土地出让竞自持、非住宅改建和成套住宅改造等多种渠道,增加租赁住房供应。一是着力国有用地新建。采用整体新建或带配建形式,供应租赁住房0.9万/间;通过开发企业自持配建,供应超2.7万/间。二是试点集体土地新建。盘活集体建设用地263亩,可供应租赁住房0.4万套。三是鼓励企事业单位自建。全市各类企事业单位利用自有存量闲置土地累计新建1.1万套/间。四是组织园区配套新建。在产业园区周边、轨道交通沿线建设租赁住房0.2万套/间。五是支持非住宅改建。商业办公、工业厂房等非居住闲置存量房屋实施改建2万套/间。

(三)多主体运营优化服务。合肥市在发展保障性租赁住房方面,持续探索多主体供应、多渠道保障的供给侧改革。初步形成国有企业龙头带动,规模化住房租赁企业主导,房地产开发、经纪和物业企业共同参与的协同发展格局。整合成立合肥市住房租赁发展股份有限公司,充分发挥国有资本优势和示范带头作用,发挥国有企业压舱石、稳定器作用。目前,国有房源的建设运营稳步发展,持有房源已达1.5万套/间、约52.5万平方米;可控租房源2.3万套、约157万平方米,总体入住率达92%,并且初步形成为市场认可的产品体系和品牌形象。扶持专业住房租赁企业做大做强,为发展保障性租赁住房提供专业化、规模化服务,目前合肥市场提供保障性租赁住房企业超20家,为解决新市民、青年人等群体住房困难问题提供了有益支持。

(四)多方面增效保障民生。合肥市建立住房租赁交易服务监管平台,目前平台实名注册个人用户超34万,纳入管理的企业达800多家,实时挂牌租赁房源超50万套/间以上,网签备案住房租赁合同约21万份,发放新落户人才租房补贴2.48万人、2.32亿元,重点产业企业人才租房补贴3100万元。平台利用计算机技术、互联网服务和大数据资源,覆盖住房租赁事前、事中和事后监管的各个环节,有效链接保障性租赁住房需求人群,提供更加方便快捷的租赁服务。

三、存在问题

加快发展保障性租赁住房是住房体系进一步拓展,实际探索中,还面临一些推进的难点和问题,集中体现在:

一是保障范围相对模糊。尽管政府部门在前期出台了一系列保障性租赁住房政策,但是政策的细化和延伸不够,距离满足蓬勃发展的市场需求仍有一定差距。如合肥市《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中,保障对象主要“面向无房新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体供应,原则上不设收入线门槛。”事实上,“符合条件”“新市民”“青年人”都是相对概念,范围相对模糊,“城市基本公共服务人员”没有重点划分人群,增加了确定保障范围的难度。

二是企业政策红利获得感不强。政府给予保障性租赁住房政策支持是引导多主体投资、提高社会资本参与积极性的重要基础。但是在调研中一些企业反映,一些支持政策在执行阶段难以把握,企业享受政策红利获得感不强。如存量闲置房屋改建,政策支持“非租改建”,设计规范和建筑标准可参照旅馆、宿舍等相关标准,但在图审环节按照办公建筑设计从严执行消防标准,企业面临改造审批障碍。如住房租赁行业税收优惠政策,减按房产税税率4%(出租给企业12%、出租给个人4%),执行中遇到与企业签订租房合同,实际用途为该企业员工个人居住或作为宿舍,无法适用税收支持政策,税收优惠政策在执行过程中效果一定程度受到影响。

三是部分租赁企业运营压力大。相较于市场化租赁房,保障性租赁住房可以在土地、融资和税费等方面降低成本,但要面对租金低于市场价的要求,参与主体仍面临短期内难以实现资金平衡的压力。以包河区滨纷公寓花园大道项目为例,投入运营后,每年需要承担的贷款财务成本近700万元,后期纳入保障性住房后,按年均出租率100%计算租赁收入才730万元左右(税后),租金回报率低,回报周期长。调研中了解到,保障性租赁住房改建维修成本较高,短期内单个项目难以实现收支平衡,影响市场发展和工作推进。

四是供需匹配不够精准。合肥市各区房屋租赁市场不同程度存在“供大于求”或“供不应求”的结构性问题。中心城区人口集聚、配套设施齐全,租房需求大。开发区或产业园区距离中心城区较远,医院、学校、商场等配套不完善,使得有保障需求群体不愿申请位置较远的租房,抑制该地区保障性租赁住房市场发展。“七人普”数据显示,高新、经开、新站三大开发区常住人口从“六人普”的58万人增加到“七人普”的129万人,增长124%,但是租赁房源数量和人均比例均少于市区。在需求端,对非户籍人口、新就业人口和从事基本公共服务人口并没有专门政策倾斜。

四、对策建议

发展保障性租赁住房是利国利民的善举,要针对问题科学设计、精细运营,打造更为优质高效“合肥样板”,为安徽省发展保障性租赁住房重点城市,提供有益的借鉴。

一要进一步优化政策设计。要尽快出台贯彻落实办法,让国家各项支持政策在合肥落地落实落细。对于供给侧,要把握好政策支持力度,保证参与主体有积极性,又不造成过度盈利;对于需求侧,明确新市民、新青年界定标准,确定保障性租赁住房租金与同地段同品质市场租金的合理比例,制定新市民、新青年能够承受的租金标准,满足对住房租赁需求期待。对于租赁企业期盼的无偿划转用于租赁住房税费优惠支持,以及租户子女就近上学入托等难点问题,相关部门应做好政策研究工作,为完善政策体系提前谋划。

二要进一步健全联动机制。保障性租赁住房涉及住建、房产、税务、财政、金融等多个政府管理部门。建议成立跨部门工作领导小组,建立健全部门联动机制,促进相关政府管理部门之间的合作与协同,积极推进立项、用地、规划、施工、消防等工作协调,打通梗阻,构建快速审批流程,加强对住房建设、出租和运营管理的全过程监督,强化工程质量安全监管,防止以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

三要进一步降低企业运营成本。鉴于目前保障性租赁住房短期内难以实现经营收支平衡,建议扩大财政奖补范围,落实税收、民用水电气价格等优惠政策;让集中规模化的租赁企业运用科技及系统手段,降低运营成本,比如支持建立智慧安防系统,智慧停车系统,智能水电系统等,将建设智慧小区投入列入住房租赁财政奖补内容,支持后期企业优质运营增加自我造血功能。重点对从事租赁住房开发的企业,给予一定比例的贷款贴息或者提供政府担保低息贷款,降低开发和运营成本,提高企业参与租赁住房开发建设和运营管理的积极性。

四要进一步提高供需匹配度。利用好“七人普”数据,分析判断合肥市不同区位、不同户型的人房关系,在高新、经开、新站三大开发区产业园区和其他就业密集区增加保障性租赁住房区位供给,补充紧缺户型,提高住房供需的匹配度,优化住房保障系统。在需求端尽量向非户籍人口、新就业人口和从事教育、医疗、邮政、快递、环卫、公交等基本公共服务人口倾斜,通过建设园区配套职工宿舍,或发放货币补贴鼓励其通过市场方式承租租赁住房解决住房问题,推进公共服务均等化,逐步提高承租人享受公共服务的权利。


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