2020年4月30日,证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,这标志着中国市场期待已久的公募REITs试点正式拉开帷幕。实际上,自2007年以来,国内对REITs便开始了相关探索,形成了一些类REITs的实践,不过还不是真正的REITs。
7月18日,国务院发展研究中心REITs课题组组长、汇力基金董事长、中房集团、幸福人寿原董事长孟晓苏在清华大学五道口云讲堂中表示,多年基础设施建设和租赁房建设形成了地方政府的大量不动产资产,同时也形成了严重的债务负担,推动REITs可先从政府公共资产起步。
REITs有四大特点
2007年以来,REITs开始在国内得到探索,也形成了一些类REITs的实践,比如ABS、CMBS、CBN等金融产品,但这些并非真正的REITs,“它们不是权益型产品,只是债务型产品,募集方式不是公募,而是受到很大限制的私募,流通交易很不方便。”孟晓苏表示。
根据REITs研究中心的统计,截至2020年7月18日,国内共发行75只类REITs产品,规模合计1518.99亿元。
REITs到底是什么?在孟晓苏看来,可以用一句话概括,即“不动产收益权进入资本市场流通”。
纵观各国与各地的REITs法规,REITs有四个基本特点:一是“按期分红”,年收益率要求达到6%或以上,而且要定期向投资人分配,分配的收益比例不低于90%~95%,而且年年都要分配,不能留下不分;二是“上市流通”,REITs证券可以进入资本市场流通兑现,既有交易的便利,还有增值的空间,因为不动产是长期增值的,持有者除每年分配红利外,还有不动产增值的预期,所以REITs的长线收益率普遍很高;三是“免税优惠”,因为绝大部分收益都分配给了投资人,投资人在获取分配后要缴税,因此政府对REITs基金本身要免除公司税,而只向管理人征税,这样就可避免重复征税;四是“限制开发”,REITs基金严格限制资金投向新项目开发,只能用于收购与持有收租的物业,规定只有10%~20%比例的资金可以用于完善项目,如果REITs要扩大管理规模,要向投资人另行募集资金。
孟晓苏表示,正是因为这样的严格管控,使REITs成为一种收益性、安全性、稳定性、长期性与增值性都比较好的金融产品。
孟晓苏介绍,近三十年来,全世界REITs产品的平均年化收益率是10%,其中有“按年分红、资产增值、股票溢价”三个组成部分。美国REITs的年化收益率更是达到12.2%。它的收益率不仅跑赢了通胀,而且比理财、债券、股票等的年化收益率都要高。对于投资人来说,REITs是值得长期持有的优质金融产品。
我国推动REITs要先从政府公共资产起步
从2008年开始我国扩大基础设施建设规模,取得很大建设成果。但由于缺乏直接融资手段,使得地方政府负债率大幅度提高。不过孟晓苏指出,地方政府负债率虽然高,但中国地方性债务70%以上是用于基础设施建设,是有资产保证的。这就为转向REITs等直接融资方式准备好了基础资产条件,通过REITs可以把这些地方债转化为资本品。
“我国推动REITs要先从政府公共资产起步”,孟晓苏指出,我国政府公共资产比房地产企业的资产多,容易获得政策支持,也便于克服REITs在税收上的障碍。
孟晓苏指出,根据银行专业人士所提供的数据,我国的房地产投资比基础设施建设投资占用资金少一半,经济拉动力大一倍,其原因就是投资建房可以很快卖掉,广大居民与其他购买者就是房地产产品的“接盘侠”。但基础设施项目却长期卖不出去,只能靠投资者长期经营慢慢回收资金,其间让投资者背负的债务要延续若干年。
“今后权益型REITs进入我国,就营造出一个新的“接盘侠”市场”,孟晓苏表示,当基础设施建成并投入正常运营后,可以通过权益型REITs转给公募资金所持有。这样就为基础设施建设找到了“接盘侠”,地方政府等原始权益人就能够摆脱在项目上的负债,可以收回投资款与获取投资收益。
来源:《大河报》,记者:陈玉静 发表时间:2020年7月18日